孙轶:产业新城的商业模式

产业新城,作为一种新的开发模式,日渐成为新的风口,这种以政府引导,市场化运作的方式来推动城镇化的方式,同时解决了城市化中,人们居住、就业、生活的问题,实现了政府、企业和新增人口的多赢。

然而产业新城投资大,开发周期长,相对于传统的短平快的地产开发而言,项目周期长就意味着不确定性和风险的积累,尤其是产业新城未改变土地权属,政府换届带来的政治风险就会阻碍项目推进,国家产业政策变化就可能给招商工作带来新的挑战。笔者结合自身参与的维科工业园、鄞江古镇、瞻琦工业园、海安晟峰软件园、常山云耕小镇等多个产业园、产城的实践,和对多个成功项目的考察,试图剖析下产城的商业模式。

产业新城首先是产业发展战略,只有产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略获得政府的高度认可,落实的可能性很高,才有可能与政府在一级开发、园区配套、产业招商以及住宅开发等四个主要业务板块获得政府的信任,继而得到政府的高度配合与支持,取得开发权。

产业新城的发展战略,有很多咨询机构可以提供深入调研与规划设计服务,且千城千策,属地特性很强,但基本的商业模式和现金流逻辑,则差异不大。

市场化的产城就意味着产城的开发要以利润为最终考量,也就是说投入要精打细算,产出要资源价值最大化,同时做为政府主导的项目,还要充分呼应投资、税收等长远收益和优化城市形象、便利生活等社会效益。

产业新城的第一个业务板块是一级土地开发,成本主要是拆迁安置、基础设施建设,收入来源主要是政府二级市场上的土地出让金净收益分成,然而产城的土地,政府希望更多用在产业上以扩大税源,提升GDP水平,土地出让金净收益较高的住宅用地相对会比较少,当产城开发商品牌力较弱,产业资源与政府博弈能力不足时,住宅用地比例就会比较低,土地出让金净收益分成也无法覆盖一级开发成本。

当然,政府为鼓励企业参与产业新城开发,会在园区配套和招商引资两个业务板块上,给予开发企业一定比例的招商引资奖励和新增税收分成,产城开发企业还可以通过产业园租赁、园区服务、参股孵化器内的高增长企业等方式取得一部分收益,但运营收入一方面受政府换届,国家产业政策变化的影响,不确定性比较大,另一方面,运营收入的峰值一般要产业园成熟之后才能出现,对开发阶段的现金流平衡没有意义,收入所以要产业新城必须要通过第四个业务板块,住宅开发利润,来填补收入缺口

从单块土地而言,土地出让金和住宅开发利润(不考虑开发水平高低差异)的总和是固定的,但土地出让金,各级政府要参与分成,所以土地出让金在市场价的基础上压低,对一二级联动的收益更高;但地价过低,在现有土地出让制度下有可能被其它开发企业截胡,也要考虑开发利润过高所带来的土增税,增值税等高额税收的规避。

由于产城开发周期长,一般都会遭遇政府换届、经济周期变化及国家产业政策调整,所以即使不考虑运营收入,土地出让金收入和住宅开发利润也会有较大的变化;拆迁政策、安置模式以及配套建设标准的变化也会造成成本的大幅度上扬,在测算中也需要通盘考虑。

产城一般规模大,静态投入高,除了在规划方案阶段平衡好产业、商业、居住三者比例,兼顾政府收益与企业效益的关系外,通过精准而不失弹性的开发计划,协调好投入与产出的时间,尽可能的压缩资金使用峰值,提高资金动态年化收益,也很重要。

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作者: 孙轶

工作经验教训分享、楼市瞎掰。

《孙轶:产业新城的商业模式》有2个想法

  1. 核心观点:产城一般规模大,静态投入高,除了在规划方案阶段平衡好产业、商业、居住三者比例,兼顾政府收益与企业效益的关系外,通过精准而不失弹性的开发计划,协调好投入与产出的时间,尽可能的压缩资金使用峰值,提高资金动态年化收益

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