孙轶:高周转语境下的PC还是精装修,哪个更划算

为了减少浪费,保护环境,住建主管部门对装配式建筑和精装修建筑都大力推崇,其中最给力的鼓励措施就是这两类建筑在满足一定条件下,可以评定绿建三星,可将预售节点从主体1/3提前到正负零。本文将两种类型建筑在财务指标上的优劣做一分析,以便决策。

为简化计算,本文假设地价4000,建筑为18层,建筑安装成本4200元/平方,地下室配比0.6.,主体结构造价1000,前期费用800元/平方,管理费、税金、营销费用按售价10%计算,前段融资按1:1考虑,担保费后的年化为15%,均考虑在政府严格管控下的高周转,即4个月取得4证,6个月达到正负零,7个半月达到6层,开盘后4个月,销售回款80%,回款比例3331,开盘一个月后支付正负零以下工程款。传统建筑毛坯销售净利润为10%,销售价格11600,,则现金流10个月回正,自有资金年化收益率=(11600-11600*10%-800-4200-4000-2000*0.0125*10)/2000*12/10=71.4%

假设采用PC建筑,增加成本300元/平方,但增加3%的销售面积奖励,正负零销售,销售提前至六个月开盘,提前两个月支付工程款,地下室成本价格低3%,摊到可销面积减少50元/平方,销售价格仍旧为11600,现金流8个月回正,销售净利润率为(11600*1.03*(1-10%)-(800+4200+300-50)*1.03-4000-2000*0.0125*8)/((11600*1.03*10%+(800+4200+300-50)*1.03+4000+2000*0.0125*8)=9.6%,略有降低,但自有资金年化收益率=(11600*1.03*(1-10%)-(800+4200+300-50)*1.03-4000-2000*0.0125*8)/2000*12/7=86%,优势就非常明显了。

假设采用精装交房,精装标准1600元,售价增加2000元(成本价销售),同样正负零销售,销售提前两个月,提前两个月支付工程款,地下室成本价格低3%,摊到可销面积减少50元/平方,销售价格为13600,因销售首月回款覆盖土地款,现金流7个月回正,销售净利润率为(13600*(1-10%)-(800+4200+300-50+1600)-4000-2000*0.0125*7)/((13600*10%+(800+4200+300-50+1600)+4000+2000*0.0125*7)=8.9%,貌似降低很多,但自有资金年化收益率=(13600(1-10%)-(800+4200+300-50+1600)-4000-2000*0.0125*7)/2000*12/7=104%,优势更加突出。

由于预售制度和土建垫资施工的普遍存在,地产开发的现金流峰值就是土地款,所以貌似传统工艺毛坯交房的销售利润率指标最好看,但实际上三者每平米开发利润相差无几,PC与精装交楼提前销售大大缩短了现金回收时间,资金使用的效率更高,更有助于高周转,精装交楼由于收入峰值最高,资金回收最早,在市场接受甚至有溢价的的前提下,应优先考虑。

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作者: 孙轶

工作经验教训分享、楼市瞎掰。

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