孙轶:同是高周转,碧桂园和中梁,有哪些异同

作为高周转标杆的碧桂园,在行业老大的道路上一骑绝尘,而号称“小碧桂园”的中梁,通过高周转,在行业的排名也不断向前,高周转作为企业快速发展、规避政策变化风险的抓手,不断被自媒体黑,也不断被企业学习。

讲差异,首先要从战略层面看,碧桂园的战略是“精品质、高周转、低成本”,虽然中梁是学习者,但在战略上还是要发扬企业优势,强调:“高溢价、高周转、低成本”,两家企业在战略层面上的差异,也决定了在高周转上的细微差异,本文不判断对错,仅分析差异。

高周转的基础是高激励,这点两者都是超额利润分成模式,但具体的计算有一些差异:碧桂园是简单按净利润的20%提取成就共享,净利润的计算要扣除自有资金按年化30%计算的利息,同时项目利润率不得低于8%,否则要从成就共享里全额抵扣;中梁则是按不同的项目利润率,按不同的台阶设定不同的成就共享提取率,利润率越高,成就共享的提取比例也越高,最高20%,净利润的计算中自有资金利息扣除,按集团实际融资成本计算,一般不大于15%。

为了更详尽的说明激励的差异,我们用一个虚拟项目做对比,假设项目净利润率12%,项目土地款2个亿,销售5个亿,4个月开盘,5个月现金流回正,碧桂园成就共享=(50000万×12%-20000×30%×5/12)×20%=700万,中梁成就共享=(50000万×12%-20000×12%×5/12)×15%=750万:如果8个月开盘,10个月现金流回正,但时间推移之后售价涨了3个点,碧桂园成就共享=(50000万×15%-20000×30%×10/12)×20%=500万,中梁成就共享=(50000万×15%-20000×12%×10/12)×20%=1100万。

所以即使利润在5个月的时间里涨了25%,在碧桂园大伙儿的奖金反而少了近30%,而中梁多了50%。

从计提成就共享前的利润扣除和提取比例看,碧桂园的方式通过加大自有资金收益,在利润后扣除的方式,鼓励高周转,而中梁在高周转的同时,也希望高溢价,这也可以解释中梁系的产品,在浙江的销售价格普遍略高于碧桂园的原因,或者说长三角的房企,相对比只考虑财务指标的珠三角房企,品牌口碑、品质溢价更看重一些,当然高溢价的实现,还是建立在控制高周转的阶段,提高观感品质的基础上的。

碧桂园作为上市公司,在财报上,没有交付的项目,即使已经卖完了,也不能确认收入,另外,碧桂园认为,预售制度在可预见的将来,是一定会取消的,为提前锻炼队伍,也要求全开发阶段高周转,不仅要早开盘,还要早交付。

而中梁没有上市,更看重实际的现金流,没有太大的确收压力,同时也希望开盘后对上部建筑能有时间把观感品质做上去,形成口碑,才有条件高溢价,同时,中梁在快速扩张中也出现了人才匮乏的问题,项目总往往要做多个项目,把高周转控制在拿地到开盘之间,也能歇口气。

地下室、主体结构大伙儿都玩高周转,有些时候中梁还玩得更快,这部分工作一方面只有钢筋混凝土(最多再加点预埋),工序简单,没有穿插,另一方面,政府对这种结构实体质量的关注度比较高,当然,实际上这块也压缩不了多少时间,毕竟混凝土硬化的时间还是要保证的,预售前的高周转,主要还是靠工作前置。

但预售之后再搞高周转,就意味着主体施工结构过程中,还有大量的分包如砌筑、安装、粉刷、防水、门窗、涂料等工作同步进入,工序穿插会造成大量的管理冲突点和盲点,而且每个工种的配合要密丝合缝,各工序一旦出现窝工、返工就会会造成后续更大的混乱,碧桂园的全分包模式对品质管理更是雪上加霜,虽然有自建产业链充分磨合的加持,也只能是略有改善。

这就会对观感质量产生比较大的影响,这也是碧桂园被用户吐槽最多的地方,因为要抓的事太多,即不能窝工,更不愿返工,品质、成本、进度三角中的成本和进度是刚性的,品质就会被有意无意的忽略。而中梁在项目预售后,会放慢节奏,给每个工序的整改,完善留足了充裕的时间,就能提升品质,当然,目的还是为了实现高溢价。

另外,在实现高周转的方式上,碧桂园更强调管理动作标准化和前期策划,尤其是标准化的管理动作,是碧桂园在高周转上长期实践的结晶,很有指导意义,管理动作标准化,效率也许会略有损失,但利于批量培训团队,以适应规模的快速增长,也减少了管理风险

而中梁则因为高周转经验积累较少,则通过组织结构阿米巴化,给予项目团队更多的灵活性,在高激励促使下,激发员工的主动精神,团队可以不断调整以适应不同项目的变化,因此效率很高,但高周转的成效依赖团队本身的素质和经验,存在失控的可能性。

当然随着客户心理和市场的变化,碧桂园也已经意识到尊重高品味客户,提升品质的重要性,通过推广SSGF工法、推广工地全天候开放等措施,优化工艺,加大外部监督力度的手段,力求提升业主口碑;而随着市场下行的压力显现,中梁的激励制度也开始向高周转做更多倾斜,避免盲目溢价造成积压风险。

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作者: 孙轶

工作经验教训分享、楼市瞎掰。

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