孙轶:小微园产业地产 — 地产新蓝海?(二)

在上一篇文章里小微园产业地产 — 地产新蓝海?(一),由于篇幅所限,只对产业地产的政策红利、市场需求、选址等方面进行了宏观层面的探讨,具体的实操,笔者另开一篇。

既然是地产开发,就要从投资买地开始,前一篇说过,选址要有政策支持,包括相对优惠的地价,可分割销售的比例,开发授信,购买按揭等;项目所在片区还要有产业基础。

地方政府以优惠的价格供应产业用地,是希望真实地发展产业,而不是沦为“商改住”或者”工改住”,甚至简单的沦为投资。除了在规划设计上设置了限制条件外,都会对产业园的亩均税收做出约定,同时对购买产业地产的投资者也会设置产业准入,避免空置。

这样的约束条件下,产业地产的投拓工作就要把市场推广充分前置。

同规模企业相比,小微企业的盈利能力弱,生存周期短,2018年央行行长易纲指出,小微企业贡献了全国80%的就业,但只产生了50%以上的税收。假设小微企业在税筹方面与规模企业持平的话,小微企业的人均盈利能力只有规模企业的1/4。更要命的是,小微企业的平均生命周期不到三年!

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孙轶:小微园产业地产 — 地产新蓝海?(一)

五年的地产牛市,一个个的造富神话,促使越来越多的社会资源参与,也使得住宅开发的竞争越来越激烈,中小开发企业处在被挤出的边缘,需要寻找新的增长点。

从政府层面,制造业尤其是小微制造业,对提升经济活力、扩大就业贡献很大。

地产的金融化会进一步压缩制造业的生存空间,造成经济空心化,失业率上升。为此全世界对制造业的重视程度与日俱增,无论是德国的工业4.0,还是中国制造2025,甚至川建国同志的Make America Great Again(让美国再次伟大)也都是强调制造业的回流。

制造业既有卫星航母,也有针头线脑。从世界范围看,美国、德国、日本的中小企业对经济发展的贡献大约是50%左右,对就业的贡献是60%-70%左右。国内小微企业更是占了市场主体的90%以上,贡献了全国80%的就业、70%左右的专利发明权、60%以上的GDP和50%以上的税收,小微企业对于国家的经济发展的作用可见一斑。

正是基于小微企业在经济社会发展中的价值,从中央到地方政府,纷纷出台了相关扶持政策,然而所谓麻雀虽小五脏俱全,尤其是制造业,无论多么小,在主营业务之外都需要一整套内勤(财务、行政、人力、吃住、物管等)管理体系,除了生产和仓储空间,还需要行政办公、食堂宿舍、变电所、泵站、锅炉、门卫等配套建筑。

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宋常铁:纪念改革开放40周年(6) — 东北衰败是对中国未来的预警,必须保卫改革开放

习近平总书记在任浙江省委书记时说:“在思想认识上的收获,比我们在发展上的收获更有长远意义。”思想解放到什么程度,经济就优化到什么水平,目前,思想解放是各级政府和国有企业,乃至社会公众最短的短板。

世界是普遍联系的,不断发展的,任何事物都与宇宙间其他事物有着或明或暗、或多或少、或早或晚的联系。面对人类的复杂、宇宙的浩瀚,我们永远都找不到绝对的真理,所有理论、制度、传统和法律、习俗都不是超越时空、不可置疑的。只有解放思想,实事求是,才更加容易逼近真理。

比如说,我们过去认为正确的剩余价值学说,认为劳动创造价值,但是,100年前人类就发现,窖藏葡萄酒时间越长价值越大,而增加的劳动几乎为零。如果工人+生产资料就能产生剩余价值,那么生产组织、科技创新、资本逻辑的价值何在?在网络时代,这些学说更是备受质疑。 继续阅读“宋常铁:纪念改革开放40周年(6) — 东北衰败是对中国未来的预警,必须保卫改革开放”

宋常铁:纪念改革开放40周年(5) — 国企改革检验改革诚意,严禁妄加罪名

“权力不能私有,财产不能公有,否则人类就进入灾难之门。”

我们一定要切记英国思想家约翰·洛克在《论政府》中的这句警示,一句话胜造七级浮屠,拯救亿万苍生。

1月24日,中财办主任刘鹤在2018达沃斯论坛上发表主旨演讲,这篇演讲被认为是中央今后工作重点的国际表达。他在演讲中说:“中国未来几年经济政策的顶层设计,是围绕上述目标而制定的,关键就是要实施好“一个总要求”、“一条主线”和“三大攻坚战”,“一个总要求”就是中国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。“一条主线”,就是要以推进供给侧结构性改革为主线。“三大攻坚战”,就是中国决定打好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战。

懂得当前经济形势的人都知道,可以说,“一个总要求”、“一条主线”和“三大攻坚战”除了精准扶贫外,涉及的主要都是央企和地方国企。

一、国有经济改革首先剑指央企

当前国企改革,就是要在政府充分改革的前提下,以混合所有制改革、金融风险防范为突破口,打破垄断壁垒,让民营经济迎来第二个春天。央企是国企中最难啃骨头,让央企改革糊弄过关,就是糊弄人民,就是对改革开放事业的背叛。 继续阅读“宋常铁:纪念改革开放40周年(5) — 国企改革检验改革诚意,严禁妄加罪名”

宋常铁:纪念改革开放40周年(4) — 政改:破解祖先毒咒,让改革全面重启,向死而生

历史地看,没有一个区域经济问题只是本区域的问题,没有一个经济问题只用经济手段就可以解决。政治是保障,经济是目标,文化是基础。东北振兴的问题,是中国几千年来,尤其是建国后政府和国有经济问题的集中反映、典型缩影,必须全面推进改革。15年振兴东北战略的效率和质量表明,目光局限、决心不足、勇气不够、格局不大、思维不新的修修补补,只能空耗改革成本,虚置改革目标,浪费人民的期待,错过改革的时机。

一、政府改革需要破解历史的纠缠、祖先的毒咒。

纪念改革开放四十周年,需要我们有比1978年更高的智慧,更果决的步伐,拿出更大的勇气。

著名经济学家厉以宁针对改革的前景说:我现在最担心的是:由于存在路径依赖,不少人认为中国的国情还是慢慢地改,但改革是不能拖的,再走路径依赖的道路只能延迟经济的转变。 继续阅读“宋常铁:纪念改革开放40周年(4) — 政改:破解祖先毒咒,让改革全面重启,向死而生”

宋常铁:纪念改革开放40周年(3) — 国企和政府改革滞后毒化社会生活,迫使民众顺从和适应

2017年1月,知乎上关于“为什么东北会衰退?还可能复兴吗?”的问题,被浏览5600万次,累积9000多条答案。东北问题显然成为高烧不退的主题。

诺贝尔经济学奖得主乔治·斯蒂格勒在《财富经济学百科全书》中论述到:所有现实经济都与理想经济有差距——这种差距称为“市场失灵”,但是,按我的观点,美国经济“市场失灵”的程度远远小于植根于现实政治制度中经济政策不完善性所引起的“政治失灵”。

在中国的语境中,因为政府和国企的强大话语权,国民频频听到的是“市场失灵”,尽管在中国更多的是政治失灵。除了贪污腐败、渎职怠工,更多的是相关决策的失误和落后。

国有企业是政府的左右手,有着与政府相近的秉性和诉求。

我们都不必提普通的民营企业家,也不用举例经济学家毛振华在黑龙江的遭遇,就说桔子水晶酒店执行董事长和华住集团执行副总裁吴海,他1月9日接受经济观察报记者采访,说道:“比较气愤 两年前总理批示的问题没有实质性解决”。 继续阅读“宋常铁:纪念改革开放40周年(3) — 国企和政府改革滞后毒化社会生活,迫使民众顺从和适应”