孙轶:项目进度控制经验谈

一个项目从策划、实施到交付,实施阶段周期最长、牵扯部门最多,当设计前置时,策划阶段基本不占项目周期,所以一般工程项目管理主要关注实施阶段。

传统的项目开发比较喜欢在实施阶段采用“抓”这个词,动辄“抓”是被动应付项目进度滞后的手段,往往要付出成本或质量的代价。尤其是项目实施阶段中设计、招标部分是单一的前后工作,几乎不存在交叉,不科学的压缩周期只能放弃质量(工程设计和招标方案不合理还会在后续施工阶段造成成本上升和工期延长、以后另文描述,这里不展开)。

实际上,由于工程技术的进步(施工机械化程度的提高、大规格模板和商品混凝土的广泛应用),定额工期已大大富余,但实际操作中却屡屡出现工期延误,除了施工企业素质不高以外,项目管理者的不合理操作也是原因之一。 继续阅读“孙轶:项目进度控制经验谈”

孙轶:商业模式创新的金融风险,谁来监管?

“万众创新”时代,催生了不少新商业模式,也搞出了不少幺蛾子

最近,杭州某长租公寓运营公司暴雷,资金链断裂,房东开始收不到房租,理论上讲,长租公寓仅仅是赚租金差价,怎么会出现兑付困难呢?

按季付租收上来的房子,按年租出去,再拉上金融公司给租户放分期贷,理论上最高年租75%的租金可以被运营公司挪用,用于投资以弥补租赁利润的不足,这种商业模式已经成为长租行业公开的秘密,一旦投资失败,支付给房东的租金就会出现亏空。房东收不到租金,限于租客和公寓运营商的合同,也不能强行赶人,租客贷了款,不还的话会影响征信,所以即是住着提心吊胆也不敢搬走,而长租公寓注册资金的门槛很低,完全可以卷款走人,留下房东和租客一地鸡毛。

还有一件事发生在宁波,就是洛兹厂区内的职工集资住宅产权证纠纷,职工们住了16年的房子,一直都没有产权证,最近洛兹集团把整个厂区包括职工住宅都抵押出去了,有被拍卖之虞,职工们才发现自己集资建的房子,没有任何保障。 继续阅读“孙轶:商业模式创新的金融风险,谁来监管?”

孙轶:产业新城的现金流循环与开发逻辑

前文(孙轶:产业新城的商业模式)说过,产业新城投资大,开发周期长,不确定性和风险会不断积累,所以,要保证产业新城的持续推进,各个阶段的现金流平衡就很重要。

产业新城的的现金流循环一般按以下路径:1、企业出资→政府拆迁→基础设施建设及公共设施建设→住宅熟地挂牌出让→出让金净收入分成进入资金池→按照企业前期投入+合理利润向企业支付一级开发费用;2、产业招商→政府向企业支付招商引资费用→新增税收分成;3、产业园建设→入园企业租金收入、服务费收入及参股收益。4、土地款投入→住宅销售回款。

孙轶:产业新城的现金流循环与开发逻辑

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孙轶:同是高周转,碧桂园和中梁,有哪些异同

作为高周转标杆的碧桂园,在行业老大的道路上一骑绝尘,而号称“小碧桂园”的中梁,通过高周转,在行业的排名也不断向前,高周转作为企业快速发展、规避政策变化风险的抓手,不断被自媒体黑,也不断被企业学习。

讲差异,首先要从战略层面看,碧桂园的战略是“精品质、高周转、低成本”,虽然中梁是学习者,但在战略上还是要发扬企业优势,强调:“高溢价、高周转、低成本”,两家企业在战略层面上的差异,也决定了在高周转上的细微差异,本文不判断对错,仅分析差异。

高周转的基础是高激励,这点两者都是超额利润分成模式,但具体的计算有一些差异:碧桂园是简单按净利润的20%提取成就共享,净利润的计算要扣除自有资金按年化30%计算的利息,同时项目利润率不得低于8%,否则要从成就共享里全额抵扣;中梁则是按不同的项目利润率,按不同的台阶设定不同的成就共享提取率,利润率越高,成就共享的提取比例也越高,最高20%,净利润的计算中自有资金利息扣除,按集团实际融资成本计算,一般不大于15%。 继续阅读“孙轶:同是高周转,碧桂园和中梁,有哪些异同”

孙轶:高周转语境下的PC还是精装修,哪个更划算

为了减少浪费,保护环境,住建主管部门对装配式建筑和精装修建筑都大力推崇,其中最给力的鼓励措施就是这两类建筑在满足一定条件下,可以评定绿建三星,可将预售节点从主体1/3提前到正负零。本文将两种类型建筑在财务指标上的优劣做一分析,以便决策。

为简化计算,本文假设地价4000,建筑为18层,建筑安装成本4200元/平方,地下室配比0.6.,主体结构造价1000,前期费用800元/平方,管理费、税金、营销费用按售价10%计算,前段融资按1:1考虑,担保费后的年化为15%,均考虑在政府严格管控下的高周转,即4个月取得4证,6个月达到正负零,7个半月达到6层,开盘后4个月,销售回款80%,回款比例3331,开盘一个月后支付正负零以下工程款。传统建筑毛坯销售净利润为10%,销售价格11600,,则现金流10个月回正,自有资金年化收益率=(11600-11600*10%-800-4200-4000-2000*0.0125*10)/2000*12/10=71.4% 继续阅读“孙轶:高周转语境下的PC还是精装修,哪个更划算”