孙轶:产业新城的现金流循环与开发逻辑

前文(孙轶:产业新城的商业模式)说过,产业新城投资大,开发周期长,不确定性和风险会不断积累,所以,要保证产业新城的持续推进,各个阶段的现金流平衡就很重要。

产业新城的的现金流循环一般按以下路径:1、企业出资→政府拆迁→基础设施建设及公共设施建设→住宅熟地挂牌出让→出让金净收入分成进入资金池→按照企业前期投入+合理利润向企业支付一级开发费用;2、产业招商→政府向企业支付招商引资费用→新增税收分成;3、产业园建设→入园企业租金收入、服务费收入及参股收益。4、土地款投入→住宅销售回款。

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孙轶:同是高周转,碧桂园和中梁,有哪些异同

作为高周转标杆的碧桂园,在行业老大的道路上一骑绝尘,而号称“小碧桂园”的中梁,通过高周转,在行业的排名也不断向前,高周转作为企业快速发展、规避政策变化风险的抓手,不断被自媒体黑,也不断被企业学习。

讲差异,首先要从战略层面看,碧桂园的战略是“精品质、高周转、低成本”,虽然中梁是学习者,但在战略上还是要发扬企业优势,强调:“高溢价、高周转、低成本”,两家企业在战略层面上的差异,也决定了在高周转上的细微差异,本文不判断对错,仅分析差异。

高周转的基础是高激励,这点两者都是超额利润分成模式,但具体的计算有一些差异:碧桂园是简单按净利润的20%提取成就共享,净利润的计算要扣除自有资金按年化30%计算的利息,同时项目利润率不得低于8%,否则要从成就共享里全额抵扣;中梁则是按不同的项目利润率,按不同的台阶设定不同的成就共享提取率,利润率越高,成就共享的提取比例也越高,最高20%,净利润的计算中自有资金利息扣除,按集团实际融资成本计算,一般不大于15%。 继续阅读“孙轶:同是高周转,碧桂园和中梁,有哪些异同”

孙轶:高周转语境下的PC还是精装修,哪个更划算

为了减少浪费,保护环境,住建主管部门对装配式建筑和精装修建筑都大力推崇,其中最给力的鼓励措施就是这两类建筑在满足一定条件下,可以评定绿建三星,可将预售节点从主体1/3提前到正负零。本文将两种类型建筑在财务指标上的优劣做一分析,以便决策。

为简化计算,本文假设地价4000,建筑为18层,建筑安装成本4200元/平方,地下室配比0.6.,主体结构造价1000,前期费用800元/平方,管理费、税金、营销费用按售价10%计算,前段融资按1:1考虑,担保费后的年化为15%,均考虑在政府严格管控下的高周转,即4个月取得4证,6个月达到正负零,7个半月达到6层,开盘后4个月,销售回款80%,回款比例3331,开盘一个月后支付正负零以下工程款。传统建筑毛坯销售净利润为10%,销售价格11600,,则现金流10个月回正,自有资金年化收益率=(11600-11600*10%-800-4200-4000-2000*0.0125*10)/2000*12/10=71.4% 继续阅读“孙轶:高周转语境下的PC还是精装修,哪个更划算”

孙轶:产业新城的商业模式

产业新城,作为一种新的开发模式,日渐成为新的风口,这种以政府引导,市场化运作的方式来推动城镇化的方式,同时解决了城市化中,人们居住、就业、生活的问题,实现了政府、企业和新增人口的多赢。

然而产业新城投资大,开发周期长,相对于传统的短平快的地产开发而言,项目周期长就意味着不确定性和风险的积累,尤其是产业新城未改变土地权属,政府换届带来的政治风险就会阻碍项目推进,国家产业政策变化就可能给招商工作带来新的挑战。笔者结合自身参与的维科工业园、鄞江古镇、瞻琦工业园、海安晟峰软件园、常山云耕小镇等多个产业园、产城的实践,和对多个成功项目的考察,试图剖析下产城的商业模式。

产业新城首先是产业发展战略,只有产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略获得政府的高度认可,落实的可能性很高,才有可能与政府在一级开发、园区配套、产业招商以及住宅开发等四个主要业务板块获得政府的信任,继而得到政府的高度配合与支持,取得开发权。 继续阅读“孙轶:产业新城的商业模式”

建筑工程项目危机管理的现状及必要性

建筑工程项目的实施过程容易发生危机,每年都有不少项目因为危机事件造成重大的经济损失和人员伤亡,给项目本身、项目参与各方和社会造成巨大的影响。因此,需要把危机管理的理念和方法引入到建筑施工项目中。 继续阅读“建筑工程项目危机管理的现状及必要性”