孙轶:产业新城的现金流循环与开发逻辑

前文(孙轶:产业新城的商业模式)说过,产业新城投资大,开发周期长,不确定性和风险会不断积累,所以,要保证产业新城的持续推进,各个阶段的现金流平衡就很重要。

产业新城的的现金流循环一般按以下路径:1、企业出资→政府拆迁→基础设施建设及公共设施建设→住宅熟地挂牌出让→出让金净收入分成进入资金池→按照企业前期投入+合理利润向企业支付一级开发费用;2、产业招商→政府向企业支付招商引资费用→新增税收分成;3、产业园建设→入园企业租金收入、服务费收入及参股收益。4、土地款投入→住宅销售回款。

孙轶:产业新城的现金流循环与开发逻辑

黄色为现金流

产业新城的开发也分为三个阶段:1、园区起步阶段,主要工作包括园区规划、土地整理、基础设施建设和启动区土地出让;2、园区大规模开发及招商引资业务快速发展阶段;3、园区成熟与运营阶段,当产业园规模比较大时,2、3阶段在不同的分期会有所重叠。

从开发阶段和现金流循环路径看,产业园的投入和产出存在较大的不均衡,1、2阶段的4个路径都有投入,收入只有路径1、2的政府返还,而此阶段的政府唯一收入是路径1的出让金净收入分成,以及路径4的住宅销售收入。即使到了阶段3,园区成熟的早期,招商奖励、入园租金和新增税收分成等也是招商的筹码,入园产业也要参与分成,很难完全计入收入。

通过对产业新城开发阶段和现金流循环路径的分析,就可以从现金健康的(周期结束现金流为正)角度,在规划阶段合理分配产业、商业、住宅及基础设施的占比,铺排好各地块现金循环的时间节点,从这个角度讲,简单的多规划住宅、早建住宅,少投入产业,推迟产业投入似乎成了最佳解。

但作为政府主导的项目,产业园区需要产业定位、发展方向、空间布局和产业发展战略获得政府高度认可,才有可能获的开发权。一方面,产业所占的比例,体现了开发企业产业导入的能力和自信,有利于同政府达成共识,另一方面,路径1的收入是按投入总额+合理利润,路径2的收入是入园投资返还,超出两者之和的土地净收益分成也不是企业的收入,过多的规划住宅用地也没有意义。

同样,后期的产业导入与政府的期望匹配,维持住企业在政府的信用,化解政府换届风险,从而获得政府在拆迁、招标、结算、土地挂牌、返还资金等方面的支持,才能使产城顺利推进。

最后,保留充足的产业用地也能增加运营成熟期的招商奖励、园区服务费、租金收入及税收分成。好的园区,这些都是可持续收入,成为开发商的现金奶牛。

所以,总体规划阶段的土地分配,既是与政府利益博弈的结果,也是精确计算的结果,关注长期收益的同时,必须保证短期不出现亏损,限于篇幅,这里只讨论分配原则,理想的比例是,土地出让金净收益分成,刚好覆盖一级开发收入及招商引资奖励,另外,现金流循环路径3,在在产城开发的1、2阶段,已投入产业园建设,但服务费、租金收入要在第3阶段的成熟期才能稳定下来,所以普通住宅用地中还要划分出一部分一二级联动开发,这部分的土地应通过合理的规划,压低土地价格,同时避免同行截胡,压低的差价用来覆盖产业园的开发成本,避免资金长期沉淀。

产业园开发周期长,经济指标变量比较多,尤其是房价的变化会引发住宅用地出让价格及货币安置成本的大幅度变化,规划要有一定的余量,适应经济指标的变化,以避免政府支付风险和项目短期亏损风险。

产业园的整体运营,最重要的使是首开区,启动区是验证产业园模式、建立企业与政府信任的关键,不少产城项目就是死在这个阶段,为避免风险,降低资金峰值,提高资金使用效率,启动区的选择应遵循以下几个原则:

1、启动区尽可能选择园区内最好的地段,产业园区一般都位于城市边缘,周边缺少价格参照,启动区的首批住宅,其售价和品质往往就是未来园区的标杆,做得好,能够迅速提升园区形象,推高后期土地价格;

2、启动区应尽可能选择拆迁少的地块,甚至是净地,优质的净地,能够迅速挂牌出让,充实资金池,政府可以及时向企业支付一级开发的费用+利润,以及招商奖励,加快企业现金周转率。

3、土地出让金净收益分成,必须覆盖一级开发收入及招商引资奖励,使产城从一开始的现金循环就健康高效,为后续开发打好基础。

产城规模大,周期长,建设量也非常大,施工利润虽然与开发利润无法相比,绝对数也不小,但开发企业自身旗下的企业做,可能会与现有招标政策冲突,PPP的话,也要受政府债务规模的限制,不过,最近地方债政策放宽很多,也许也不是问题。

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作者: 孙轶

工作经验教训分享、楼市瞎掰。

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